Ceny gruntów nie spadają. Nowych inwestycji cały czas przybywa

W pierwszej połowie 2019 roku ceny gruntów komercyjnych pozostały na stabilnym, zbliżonym do zeszłorocznego poziomie. Tereny o przeznaczeniu mieszkaniowym kontynuowały trend wzrostowy, jednak w niższym tempie niż w podobnym okresie ubiegłego roku.

To ważna informacja biorąc pod uwagę fakt, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w całej Polsce dysponuje tysiącami hektarów gruntów, które mogą być wykorzystane pod inwestycje komercyjne lub program Mieszkanie plus.

- Rynek gruntów inwestycyjnych pozostaje rozgrzany, w szczególności w sektorach mieszkaniowym i przemysłowym. Choć ceny mieszkań osiągnęły rekordowy poziom, deweloperzy uważają, by odpowiedzieć na popyt rynku bez zalania go podażą, zwłaszcza że ich marże maleją z powodu rosnących cen surowców i wynagrodzeń w sektorze budowlanym. Mimo ograniczonej podaży gruntów gotowych do procesu inwestycyjnego ceny działek we wszystkich sektorach pozostają na stabilnym poziomie - mówi Emil Domeracki, dyrektor Działu Gruntów w Colliers International.

Polski rynek mieszkaniowy utrzymał dominującą pozycję zarówno w zakresie dynamiki wzrostu cen gruntów, jak i wolumenu transakcyjnego. W pierwszej połowie 2019 r. plasowały się one na poziomie 370-1380 euro/mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkalna) w centrum stolicy i od 210 do 400 euro/mkw. PUM poza obszarem centralnym.

W porównaniu z rekordowym rokiem 2018 liczba nowych mieszkań wprowadzonych na rynek zauważalnie spadła. W wielu ośrodkach miejskich popyt wciąż przewyższa podaż i tylko w Gdańsku i Wrocławiu obserwujemy równowagę w tym zakresie.

Choć rosnące koszty siły roboczej i surowców obniżają marże deweloperów, dynamika przyrostu cen powierzchni mieszkaniowej spowolniła z gwałtownego skoku do powolnego wzrostu w obliczu osiągnięcia rekordowego pułapu, szczególnie na rynkach wrocławskim i warszawskim.

Deweloperzy mieszkaniowi zaczynają też spoglądać na grunty dotychczas zajmowane przez starsze biurowce. Przykładem tego jest sprzedaż części warszawskiego parku biurowego Empark na Służewcu pod budowę osiedla mieszkaniowego.

Zdaniem ekspertów Colliers International dzięki utrzymaniu niskich stóp procentowych i kontynuacji pozytywnych trendów makroekonomicznych, deweloperzy mieszkaniowi zachowają dominującą pozycję w zakupie ziemi.

Sektor biurowy inwestuje

Stały przyrost podaży powierzchni biurowej i aktywności najemców utrzymał ceny gruntów na stabilnym poziomie (w miastach regionalnych wynosi od 80 do 310 euro/mkw. GLA - powierzchnia najmu brutto), zaś w Warszawie między 400 a 1150 euro/mkw. GLA).

Pomimo malejącego wskaźnika pustostanów i rosnącej aktywności deweloperów popyt na grunty nie jest duży, gdyż większość bieżących inwestycji realizowanych jest na bankach ziemi zabezpieczonych w latach minionych. Jednocześnie rozwój przedsiębiorstw z sektorów IT, outsourcingu i nowoczesnych usług biznesowych w miastach regionalnych wciąż generuje zainteresowanie dobrze położonymi gruntami pod budowę biurowców klasy B i parków biurowych.

Sektor magazynowy rośnie

Rozwój infrastruktury drogowej, lotniczej oraz morskiej wpływa na spekulacyjny zakup gruntów na rynku przemysłowym, jednak największe akwizycje dotyczą ziemi pod projekty z najemcą. Rosnące zainteresowanie wschodem kraju nie przyćmiło tradycyjnie popularnych regionów logistycznych takich, jak Górny Śląsk, Centralna Polska i przedmieścia Warszawy.

Nowe rozwiązania dla usług o mniejszej skali (magazyny dla osób prywatnych, biura i magazyny dla nowych przedsiębiorstw itd.) wciąż wypełniają luki przemysłowe i magazynowe w obszarach zurbanizowanych. Realizacja niestandardowych dla rynku założeń pozwala uzyskać wyższe czynsze na mniejszej powierzchni w obliczu wzrostu cen siły roboczej i surowców budowlanych.

Ceny gruntów stabilne

Wysokie nasycenie powierzchnią handlową w dużych miastach wciąż ogranicza aktywność deweloperów w tym obszarze. Wzrasta zaś zainteresowanie zakupem gruntów pod budowę parków handlowych w mniejszych miejscowościach, co wskazuje na przyjęcie strategii budowania lokalnych centrów handlowych.

Pomimo niskiego wolumenu zakupów gruntów o przeznaczeniu handlowo-usługowym poziom ich cen pozostał na stabilnym poziomie.

Obszary zabudowy biurowej w dużych miastach nadal tworzą popyt na nowoczesną powierzchnię hotelową zorientowaną na ruch biznesowy i przestrzeń konferencyjno-targową. Pomimo rozwoju turystyki lokalnej i międzynarodowej w Polsce, sektor ten wciąż odpowiada za najważniejsze nowe inwestycje od 2017 roku.

Decyzje planistyczne i administracyjne ograniczające zabudowę mieszkaniową w obszarach usługowych zwiększyły popularność hoteli typu condo jako alternatywę dla nabywania mieszkań przez inwestorów indywidualnych.

Zarówno polscy deweloperzy, jak i doświadczeni inwestorzy i operatorzy zagraniczni poszukują gruntów pod budowę akademików, aparthoteli, mieszkań na wynajem czy domów seniora, pomimo niskiego wolumenu transakcji sprzedaży tego typu obiektów jako produktu inwestycyjnego.

• Rolnictwo bez tajemnic. Zamów prenumeratę miesięcznika "Przedsiębiorca Rolny" już dziś