Ekspert o kontrowersyjnej ustawie rządu: to dobry kierunek

Polscy rolnicy indywidualni potrzebują wsparcia, by wyjść z niszczącej ekonomicznie zależności od pośredników; do tego trzeba m. in. dostępu do stosunkowo taniej ziemi rolnej - mówi PAP Kamil Suskiewicz, ekspert ds. rynku nieruchomości z Klubu Jagiellońskiego.

W Sejmie po pierwszym czytaniu jest rządowy projekt ustawy, która zakłada m.in. że państwowe grunty rolne nie będą sprzedawane przez 5 lat, a jedynie dzierżawione; wyjątki w ograniczeniach zakupu mają dotyczyć gruntów przeznaczonych na inne cele przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania.

Zdaniem Suskiewicza projektowana ustawa wychodzi naprzeciw dwóm zasadniczym problemom polskiego rolnictwa. 

- Pierwszy to kwestia sprzedaży ziemi rolnej obcokrajowcom. 1 maja 2016 roku kończy się bowiem okres ochronny, kiedy to inwestorzy zagraniczni nie mogli nabywać nieruchomości rolnych w Polsce. Jednak nawet w tym czasie stosowano różne kombinacje, jak kupowanie ziemi przez podstawione osoby. Zabiegi te były obliczone na to, by po zakończeniu okresu ochronnego obcokrajowcy mogli stać się formalnymi posiadaczami ziemi - mówił ekspert.

Szacuje się - dodał - że w taki sposób osoby z zagranicy kupiły w Polsce ok. 200 tys. ha użytków rolnych. - Koniec okresu ochronnego oznaczałby zatem prawdopodobnie zwielokrotnienie tej liczby. Wydaje się, że proponowany projekt ustawy skutecznie to uniemożliwi - stwierdził Suskiewicz.

Według niego, warto zauważyć, że w większości państw UE obowiązują różnorodne regulacje, które ograniczają możliwość kupna ziemi przez obcokrajowców.

Jako kraj o najbardziej restrykcyjnych przepisach wskazał Danię, gdzie osoba chcąca kupić ziemię rolną nie może posiadać gospodarstwa w innym kraju, a także musi zamieszkać tam, gdzie znajduje się nabywana ziemia.

- W wielu krajach stosuje się kontrole sprawowane przez organy administracji lokalnej. Na przykład we Francji prefekt danego departamentu musi wyrazić zgodę na sprzedaż ziemi w obrębie tegoż departamentu. W Niemczech też potrzebna jest zgoda władz lokalnych, poza tym w okresie 20 lat od zakupu nieruchomości rolnej organy państwa monitorują, czy jest ona użytkowana zgodnie z przeznaczeniem, czy nie została sprzedana albo wydzierżawiona - wskazał Suskiewicz.

Zgodnie z rządowym projektem nabywcami gruntów mają być zasadniczo tylko rolnicy, wyjątek będą stanowić osoby bliskie zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa.

Okres ochronny na sprzedaż ziemi obcokrajowcom miał się pierwotnie zakończyć z początkiem tego roku, ale został przedłużony o pół roku, do czasu uchwalenia nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

- Drugi problem, na który odpowiada ustawa, dotyczy dostępności ziemi rolnej, zwłaszcza dla rolników indywidualnych. Należy pamiętać, że ceny ziemi rolnej są w Polsce bardzo wysokie, w ciągu ostatnich kilkunastu lat wzrosły ze średnio 4-5 tys. zł. za ha do 25-30 tys. zł. za ha. Te ceny są zupełnie nieproporcjonalne do zysków z produkcji rolnej. Dlatego inwestycje w rolnictwo są stosunkowo mało opłacalne - powiedział Suskiewicz.

Jednym z powodów takiej sytuacji - podkreślił - "są zakupy ziemi w celach spekulacyjnych lub w celach innych niż działalność rolnicza, np. pod inwestycje mieszkaniowe lub - co szczególnie dotyka obszary wiejskie i negatywnie wpływa także na ich ład przestrzenny - pod budowę elektrowni wiatrowych".

Zdaniem eksperta projektowane przepisy znacznie ograniczą tego typu transakcje i praktycznie wyeliminują możliwość spekulacji ziemią rolną.

Suskiewicz podkreślił, że projektowana ustawa orientuje polskie rolnictwo na gospodarstwa nie większe niż 300 ha, zresztą zgodnie z konstytucją, która stanowi, że gospodarstwa indywidualne są podstawą ustroju rolnego w Polsce.

- To dobry kierunek, gdyż nadmierna koncentracja zasobów rolnych kraju nie wpłynęłaby dobrze ani na rozwój polskiego rolnictwa, ani na jakość produkowanej żywności, ani także na relacje społeczne na wsi - ocenił.

Jednak, jego zdaniem, głównym mankamentem projektu jest fakt, że regulując obrót ziemią rolną, może on także, chcąc nie chcąc, oddziaływać na inne obszary rynku nieruchomości lub gospodarki w ogóle.

- Takie wątpliwości budzi m. in. zapis, że Agencja Nieruchomości Rolnych będzie miała prawo pierwokupu udziałów/akcji w spółkach, które posiadają nieruchomości rolne. A nie zawsze są to spółki z branży rolniczej, a na przykład firmy deweloperskie, produkcyjne czy logistyczne. Dlatego w tym punkcie przydałoby się jakieś doprecyzowanie, np. określenie, jakiego rodzaju albo jakiej wielkości nieruchomości rolne muszą wchodzić w skład majątku spółki, aby mogła być ona objęta prawem pierwokupu przez ANR - - powiedział Suskiewicz.

Jak dodał, pewne zastrzeżenia budzi także katalog warunków, które trzeba spełnić, aby zakupić ziemię rolną.

- Mowa jest tu o wykształceniu rolniczym, doświadczeniu w tym zawodzie, konieczności zamieszkiwania w gminie, w której położona jest nabywana nieruchomość, a także obowiązku prowadzenia na zakupionej ziemi gospodarstwa rolnego przez 10 lat. Pojawia się pytanie, czy nie są to warunki zbyt restrykcyjne i nieco anachroniczne (np. obowiązek zamieszkiwania w danej gminie). Mogą one ograniczać dostęp do działalności rolniczej nowym osobom, które nie mają wymaganego wykształcenia albo stażu pracy, ale posiadają stosowną wiedzę (albo mogą ją pozyskać przez zatrudnienie wykształconego doradcy/pracownika) i dysponują odpowiednim kapitałem. Warto podkreślić, bo jest to często przedmiotem dezinformacji, że powyższe warunki nie dotyczą dziedziczenia i sprzedaży pomiędzy członkami rodziny (określonymi co do stopnia pokrewieństwa) - zaznaczył.

Stwierdził też, że "pojawia się także zarzut, iż projekt ustawy negatywnie wpłynie na możliwość modernizacji polskiego rolnictwa, gdyż preferuje drobną własność rolną".

- Nie jest jednak tak, że gospodarstwa rodzinne do 300 ha nie mogą być konkurencyjne i nowoczesne, a ustrój rolny oparty na nich skazany jest na pułapkę rozwojową. Patrząc na tę kwestię przez pryzmat jakości żywności - co jawi się jako jedno z największych wyzwań stojących obecnie przed rolnictwem krajów rozwiniętych - mniejsze gospodarstwa mają przewagę na dużą własnością rolną - powiedział Suskiewicz.

Według niego, "polscy rolnicy indywidualni potrzebują wsparcia, by zyskać większą podmiotowość jako dostawcy żywności, by wyjść z niszczącej ekonomicznie zależności od pośredników (np. przetwórców mięsa)".

- Do tego trzeba m. in. dostępu do stosunkowo taniej ziemi rolnej. W tym aspekcie projekt ustawy - nawet jeśli wymagający poprawek w kwestiach szczegółowych - jest krokiem pożądanym, który już dawno powinien zostać zrobiony - uważa Suskiewicz.

Jednak - podkreślił - "aby naprawdę zmienić sytuację polskiego rolnictwa, opartego na drobnej własności i gospodarstwach rodzinnych, ustawa ta powinna stać się preludium do dalszych, systemowych zmian polityki rolnej".

- Elementem tej polityki mogłyby być nowe przepisy (zaproponowane niedawno przez klub Kukiz ’15) o bezpośredniej i nieopodatkowanej sprzedaży produktów rolnych, pochodzących z gospodarstwa rodzinnego, których wartość nie przekracza 75 tys. złotych rocznie - podsumował ekspert.

Projektowana ustawa wywołuje również protesty np ze strony PSL. Według ludowców, na mocy dotychczasowej ustawy o ustroju rolnym ziemia była wystarczająco chroniona, nawet po zakończeniu okresu ochronnego na sprzedaż ziemi.

Zdaniem PSL projektowana nowa ustawa daje zbyt wiele uprawień Agencji Nieruchomości Rolnych i może spowodować zastój na rynku nieruchomości rolnych.