Kiedy przysługuje odszkodowanie za bezumowne użytkowanie

W połowie lat 90. ub. wieku młody wówczas rolnik postanowił wykorzystać szansę powiększenia swojego gospodarstwa przez kupno gruntów pozostałych po zlikwidowanym PGR. Nabył więc na przetargu kilkadziesiąt hektarów.

Gospodarstwo powoli, ale z roku na rok rozwijało się. Rolnik spłacił raty za ziemię, skorzystał z SAPARD-u, a później z programów pomocowych Unii Europejskiej. Odnowił park maszynowy, uruchomił małą olejarnię, zajął się produkcją materiału siewnego.

Wydawało się, że trudne czasy minęły.

***

Jesienią 2013 r. rolnik otrzymał pismo z Agencji Nieruchomości Rolnych, w którym ta poinformowała go, że od Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa uzyskała informację, iż użytkuje on bez tytułu prawnego przylegającą do jego gruntów 0,6-hektarową działkę, będącą własnością Skarbu Państwa. Agencja wzywa do wydania działki grożąc procesem. Rolnik przypomniał sobie, że przed laty, kupując grunty wystawione na przetarg rzeczywiście nie mógł nabyć tej niewielkiej działki, bo istniały jakieś formalne przeszkody. Jakie dokładnie nie wie, ale były to przeszkody do usunięcia, bo zarządca reprezentujący ANR przy sprzedaży obiecywał, że sprawę niebawem załatwi i grunt będzie do kupienia. Ustalili, niestety tylko ustnie, że rolnik ma na razie uprawiać działkę „a potem się zobaczy…” Ta prowizorka trwała blisko 20 lat, do czasu kiedy agencja przypomniała sobie o gruncie.

- Nigdy nie uważałem tej ziemi za swoją - twierdzi rolnik. - Nie zabrałem tego gruntu bezprawnie tylko za pozwoleniem przedstawiciela ANR. Do dopłat bezpośrednich i podatku rolnego zgłaszałem go jako grunt użytkowany bez tytułu prawnego. Poniosłem na tę działkę niemałe nakłady, bo kiedy ją brałem nie różniła się wiele od nieużytku, a teraz jest utrzymana w dobrej kulturze rolnej. Wiem, że inwestowałem nie w swoje i nie mogę zgłaszać z tego tytułu pretensji. Oddałem więc ANR działkę obsianą pszenicą w terminie określonym w wezwaniu, tak jak chcieli. Myślałem że na tym sprawa się skończy, a ja wreszcie będę mógł kupić działkę na przetargu.

***

Sprawa przybrała jednak inny obrót. Wkrótce po przekazaniu działki rolnik otrzymał z ANR kolejne groźne pismo. Tym razem agencja informowała, że zgodnie z art. 39 b ust. 1 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa zostanie mu naliczona należność z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w wysokości stanowiącej 5-krotność wywoławczej wysokości czynszu, który byłby należny od tej nieruchomości, gdyby była ona przedmiotem umowy dzierżawy po przeprowadzeniu przetargu. Wprawdzie w piśmie nie przedstawiono jeszcze dokładnego wyliczenia zapowiadanych roszczeń, ale wskazano, że będą one naliczone, nie wiedzieć czemu, od 2006 r. Zostawiono również furtkę do uniknięcia odpowiedzialności za bezumowne użytkowanie gruntu informując rolnika, iż jest to możliwe w przypadku wykazania, że to nie on, lecz ktoś inny korzystał z nieruchomości.

- Nie czuję się winnym zaistniałej sytuacji i uważam za głęboko niesprawiedliwe obciążanie mnie drakońskimi karami - twierdzi rozgoryczony rolnik. - Zagospodarowałem za zgodą agencji grunt, którego nie mogli sprzedać i cierpliwie czekałem aż będzie to możliwe. Uważam, że należy mi się za to przynajmniej podziękowanie. Przez całe lata urzędnicy agencji nie interesowali się ziemią, a teraz raptem wstąpił w nich duch właścicielski. Czy rzeczywiście będę musiał zapłacić naliczone przez agencję wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

***

Art. 39 b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa rzeczywiście stanowi, iż osoba władająca nieruchomością wchodzącą w skład ZWRSP bez tytułu prawnego jest zobowiązana do zapłaty na rzecz ANR wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości w wysokości stanowiącej 5-krotność wywoławczej wysokości czynszu, który byłby należny od tej nieruchomości, gdyby była ona przedmiotem umowy dzierżawy po przeprowadzeniu przetargu. Nie oznacza to wszakże, że w każdej sytuacji władanie gruntem z zasobu bez pisemnej umowy uprawniającej do korzystania z nieruchomości powoduje obowiązek zapłaty wynagrodzenia. Mogą bowiem istnieć sytuacje, tak jak w rozpatrywanym przypadku, że władanie gruntem nastąpiło w okolicznościach wyraźnego lub nawet dorozumianego przyzwolenia właściciela. Wtedy brak jest podstawowej przesłanki władania bez tytułu prawnego. Ma to miejsce wtedy kiedy właściciel zgodził się na doraźne korzystanie z gruntu, a potem o gruncie zapomniał i w ogóle się nim nie interesował przez wiele lat.

Na mocy art. 5 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi, Skarb Państwa powierzył agencji wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz w stosunku do powierzonego jej mienia. W ust. 2 powołanego przepisu czytamy, że ANR, obejmując we władanie powierzone składniki mienia Skarbu Państwa, wykonuje we własnym imieniu prawa i obowiązki z nimi związane w stosunku do osób trzecich, jak również we własnym imieniu wykonuje związane z tymi składnikami obowiązki publicznoprawne. W kontekście powyższych ustawowych obowiązków ocena postępowania urzędników agencji, którzy zapominają o mieniu, którego są powiernikami, nie wymaga komentarza. 

***

Ewidentnie odpowiedzialność za bezumowne korzystanie z nieruchomości powstaje wtedy, kiedy ktoś włada tę nieruchomością wbrew woli właściciela, w sposób bezprawny. Ma to najczęściej miejsce wtedy, kiedy władający nie wydaje gruntu po wygaśnięciu umowy dzierżawy lub też samowolnie bez zgody właściciela obejmuje grunt we władanie.

W celu skutecznego przeciwdziałania takim sytuacjom został wprowadzony w grudniu 2011 r. art. 39 b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi. Czy jednak za racio legis tego przepisu można przyjąć możliwość uzyskiwania przez ANR dodatkowych wpływów z gruntów, których racjonalne zagospodarowania sama zaniedbała?

Ochrona właściciela ma również swój wymiar moralny określony instytucją nadużycia prawa zawartą w art. 5 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Wydaje się, że powołany przepis powinien znaleźć zastosowanie w rozpatrywanym przypadku. Społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przysługującego właścicielowi prawa do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy jest zrekompensowanie mu niemożności korzystania z tej rzeczy na skutek tego, że wbrew jego woli z rzeczy korzysta inna osoba. Nie jest natomiast przeznaczeniem tego prawa, ani nie ma żadnego moralnego uzasadnienia zapewnienie wynagrodzenia właścicielowi, który w ogóle się nieruchomością nie interesuje i przyzwala tym samym na korzystanie z nieruchomości innym osobom. W rozpatrywanym przypadku urzędnicy agencji najpierw odkryli, że są właścicielami nieruchomości, a potem uznali, że można na tym zarobić wykorzystując regulacje z art 39 b ustawy.

***

Nawet gdyby przyjąć, że w tej sprawie może znajdować zastosowanie przepis art. 39 b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, należy mieć na względzie, że przepis ten został dodany ustawą z 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 233 , poz. 1382) i obowiązuje dopiero od 3 grudnia 2011 r.. Niezasadne jest zatem domaganie się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na podstawie powołanego przepisu za okresy poprzedzające jego wejście w życie, w myśl zasady, że prawo nie działa wstecz. Zagadką pozostaje, dlaczego za początek bezumownego korzystania z nieruchomości przyjęto rok 2006. Przed wejściem w życie przepisu art. 39 b do bezumownego korzystania z nieruchomości znajdowały zastosowanie ogólne zasady zawarte w Kodeksie cywilnym, regulujące rozliczenia pomiędzy właścicielem a posiadaczem rzeczy. Na te kodeksowe zasady ANR się jednak nie powołuje.

***

W opisanej sprawie, jeżeli strony nie dojdą do porozumienia pozostaje droga sądowa. Roszczenie właściciela o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawnia się z upływem roku od wydania nieruchomości (art. 229 Kodeksu cywilnego) Rolnik zwrócił nieruchomość, zatem krótki roczny okres przedawnienia biegnie już od kilku tygodni. Agencja nie ma zbyt wiele czasu na podjęcie decyzji o sądowym dochodzeniu roszczeń, miejmy nadzieję, że nie spowoduje to pochopnych działań w tym zakresie, zwłaszcza, że korzystny dla agencji wynik procesu nie jest wcale pewny.