Kto może kupić działkę rolną?
Ceny gruntów w Polsce wciąż utrzymują się na wysokim poziomie. Dotyczy to zarówno parceli budowlanych, jak i rolnych. Działki o przeznaczeniu rolniczym są jednak z zasady tańsze i dlatego wielu inwestorów stara się je nabyć i docelowo postawić tam dom. Aby chronić grunty rolne, które są cennym zasobem kraju, w 2016 wprowadzono ważną nowelizację. Ograniczała ona możliwości nabycia tego rodzaju ziemi osobom nie prowadzącym działalności rolniczej. Już 3 lata pózniej zasady te zostały znacząco złagodzone. Sprawdźmy wobec tego, jak obecnie wyglądają regulacje dotyczące sprzedaży gruntów rolnych osobom fizycznym i innym podmiotom prawnym nie zajmującym się tego rodzaju działalnością.
Działki rolne - charakter i ustawodawstwo
Zmiany z 2016 roku stały się przeszkodą dla wielu transakcji nie tylko w przypadku kupców prywatnych, ale także deweloperów. Brak odpowiednich działek budowlanych na terenach atrakcyjnych inwestycyjnie to jeden z ważniejszych czynników hamujących podaż nowych mieszkań. W 2024 widać, że również z tego względu aktywność inwestycyjna przenosi się na mniejsze rynki lokalne. Aktualnie obowiązujące przepisy po części rozwiązują ten problem. Dzięki nim zakup ziemi rolnej jest łatwiejszy i obciążony mniejszą liczbą formalności. Nie bez przyczyny do najbardziej poszukiwanych gruntów rolnych w Polsce należą działki rolne w Krakowie i innych dużych polskich miastach. Nie oznacza to oczywiście, że obrót gruntami rolnymi nie ma swoich ograniczeń.
Aby dobrze zrozumieć kwestię sprzedaży gruntów rolniczych, warto wiedzieć, czym jest gospodarstwo rolne i jaki charakter ma prowadzona w nim działalność. Mowa tu o obszarze, który według ewidencji uznany jest za użytki rolne. W skład gospodarstwa mogą wchodzić zarówno parcele służące za pola czy pastwiska, jak i budynki gospodarcze. Obszar tego rodzaju gruntów musi być większy niż 1 hektar, a jego właścicielem jest osoba fizyczna, prawna lub inna jednostka organizacyjna. Działalność rolniczą mogą prowadzić również spółki, które nie posiadają osobowości prawnej. Jak widać to obszerne pojęcie, w którym może mieścić się między innymi produkcja roślinna, zwierzęca, warzywnicza czy sadownicza. Warto wiedzieć, że zalicza się do niej również hodowlę ryb.
Najważniejsze zasady obrotu ziemią rolną
Według najnowszych przepisów działkę rolną o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara może nabyć praktycznie każdy. Potencjalny kupiec nie musi prowadzić działalności rolnej i zakupioną ziemię może przeznaczyć na dowolny cel. W praktyce oznacza to, że na takiej działce można postawić dom, a dodatkowo nie jest ona objęta okresowym zakazem sprzedaży. Grunty takiej wielkości są więc dostępne zarówno dla rolników, jak i osób fizycznych czy deweloperów.
Nieco inaczej wygląda kwestia obrotu działkami większymi niż 0,3 hektara, ale mniejszymi niż 1 hektar. Nadal są one dostępne dla osób i podmiotów nieprowadzących działalności rolniczej, jednak w ich wypadku prawo pierwokupu ma Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Co ważne przyszły właściciel takiego gruntu musi zobowiązać się do założenia gospodarstwa rolnego i prowadzenia go przez okres co najmniej 5 lat. W tym czasie nie może też sprzedać gruntu. Mimo to, właśnie na takie działki jest największy popyt.
Jeśli nowym właścicielem gruntu rolnego o powierzchni od 0,3 do 1 hektara staje się osoba fizyczna, to bierze na siebie obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat. Jak wspominaliśmy nie może w tym czasie oddać lub sprzedać działki innej osobie lub podmiotowi prawnemu. Wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, gdy na wcześniejszą sprzedaż zgodzi się KOWR. Co ważne zasady te obowiązują bez względu na to, czy nowy właściciel posiada więcej tego rodzaju działek.
Ograniczenia dla większych działek i wyjątki od reguł
Zakupu ziemi rolnej o powierzchni powyżej 1 hektara mogą dokonać tylko osoby posiadające status rolnika indywidualnego. Według aktualnych zasad aby go uzyskać trzeba osobiście prowadzić działalność rolnicza przez co najmniej 5 lat i mieć do tego odpowiednie kwalifikacje. Jednak nawet takich osób dotyczą pewne ograniczenia w gromadzeniu ziemi rolnej. Nie mogą one posiadać więcej niż 300 hektarów takich gruntów. Co ważne i od tej zasady istnieją konkretne wyjątki. Jeśli rolnik indywidualny powiększa rodzinne gospodarstwo i ziemię kupuje w tej samej lub sąsiedniej gminie, jego gospodarstwo może mieć więcej niż 300 hektarów.
To nie jedyne odstępstwo od przedstawionych wyżej reguł. Rolnik może bowiem sprzedać swoje grunty członkowi rodziny nawet, jeśli ten nie ma odpowiedniego statusu. Prócz tego działki rolne bywają sprzedawane na drodze licytacji komorniczej. W tym wypadku kupcem może zostać każdy, przy czym prawo pierwokupu ma KOWR.
Inną metodą na zakup większej parceli rolnej jest uzyskanie na to zgody KOWR. Starając się o taki dokument, należy wykazać, że do zakupu gruntu nie ma innych chętnych. Jeśli transakcja zakończy się pomyślnie, nowy właściciel jest przy tym objęty ograniczonym czasowo obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego i zakazem sprzedaży gruntów przez wspomniane już 5 lat.
Sprzedaż gospodarstwa rolnego - podsumowanie
Sprzedaż gospodarstw rolnych zdarza się równie często jak domów czy działek budowlanych. Jeśli gospodarstwo ma mniej niż 0,3 hektara, może je kupić każdy i swobodnie zmienić przeznaczenie gruntu. Na giełdzie gospodarstw rolnych znajdują się jednak zwykle grunty o powierzchni od 1 do 11 hektarów. Najczęściej znajdują się na nich zabudowania gospodarcze i mieszkalne. Część z nich jest dostępna dla osób nie prowadzących działalności rolnej. Jednak jak mówiliśmy wcześniej, jeśli gospodarstwo rolne obejmuje więcej niż 1 hektar, trzeba je prowadzić jeszcze przez 5 lat od dokonania zakupu.
Osoby, które myślą o zakupie ziemi rolnej, by postawić na niej dom, najczęściej rozglądają się za niezabudowanymi działkami o powierzchni do 0,3 hektara. Są one tańsze niż grunty budowlane, a do tego można nimi swobodnie dysponować bez obowiązku prowadzenia działalności rolniczej. Przy zakupie takiej parceli nie trzeba przejmować się jej statusem w ewidencji gruntów, a formalności związane z przyszłą budową i odrolnieniem działki są dużo prostsze.
