Obcokrajowcy kupują w Polsce ziemię. I nie odpuszczą
Czy polski rolnik mógłby dzierżawić setki hektarów w Holandii od polskiego banku? Nie! To dlaczego w Polsce obcokrajowcy dzierżawią ziemię, która jest własnością holenderskiego banku?
Przypomnijmy: w Polsce nabycie nieruchomości gruntowej przez cudzoziemca (osobę fizyczną lub prawną) wymaga zezwolenia wydanego przez ministra spraw wewnętrznych, jeśli sprzeciwu nie wniosą ministrowie rolnictwa i obrony narodowej. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych podaje, że w latach 1990-2012 cudzoziemcy kupili w Polsce na podstawie 24 214 zezwoleń ponad 50 tys. ha.
- A ile przejęli bez zezwoleń? – pytają rolnicy z Żuław, którzy chcieliby powiększyć gospodarstwa, ale nie mogą, bo gdzie się obejrzą, tam widzą pola należące do obcokrajowców.
GUS odpowiada, że według ostatniego Powszechnego Spisu Rolnego z 2010 r. tylko osoby prawne z kapitałem zagranicznym i mieszanym mają w Polsce ok. 185 tys. ha (osób fizycznych nie podzielono na Polaków i cudzoziemców, więc nie wiadomo, ile hektarów jest w ich posiadaniu, chociaż ostatnio przyjrzała się temu Najwyższa Izba Kontroli i sama oszacowała wielkość problemu w raporcie pokontrolnym).
Różnice między danymi MSW a GUS wynikają pewnie z tego, że zezwolenia nie wymaga kupno przez spółkę zagraniczną udziałów w spółce w polskiej, będącej właścicielem ziemi rolnej. Mówi o tym wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 2 grudnia 2008 r., który rozpoznał powództwo dwóch niemieckich spółek - właścicieli 49 proc. udziałów w polskiej spółce będącej właścicielem nieruchomości rolnych. Polak – właściciel 51 proc. udziałów w tej spółce pierwotnie odmówił im sprzedaży 49 proc. udziałów (wykonania umowy przyrzeczenia), ponieważ udziałowcy niemieccy stawili się u notariusza, gdzie mieli podpisać umowę kupna udziałów bez zezwolenia MSW. Sąd pierwszej instancji zgodził się z polskim udziałowcem i notariuszem stwierdzając, że zgoda MSW była konieczna i gdyby umowa została podpisana, byłoby to niezgodne z prawem. Natomiast Sąd Apelacyjny w Poznaniu stwierdził, że nabycie przez obywateli lub przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium RP, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na terytorium Polski nie wymaga uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych. Sąd uznał, że art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dotyczy wyłącznie nabycia bezpośredniego.
Cała ziemia Rabo Farm
– Tak, jak moi sąsiedzi, nie powiększę gospodarstwa, choć chciałbym, ponieważ cała ziemia w okolicy należy do Rabo Farm - mówi Andrzej Sobociński, radny powiatu nowodworskiego (woj. pomorskie) i rolnik na 200 ha (ma 50 własnych, a resztę dzierżawi, od - jak mówi warszawiaków - którzy ziemię kupili tylko po to, żeby przejść z ZUS do KRUS i wydzierżawiają teraz po 2-3 hektary miejscowym gospodarzom).
Jak Rabo Farm, spółka-córka holenderskiego Rabobanku została właścicielem prawie 4 tys. ha po dawnym Kombinacie Rolnym Żuławy? To długa historia. W czerwcu 1995 r. gdański oddział agencji wystawił na sprzedaż 6,3 tys. ha, czyli 9 gospodarstw z wieloma budynkami, wchodzących w skład Kombinatu Rolnego Żuławy. Nieruchomość wyceniono na 31 mln zł, niespełna 5 tys. zł za ha. Kiedy dowiedzieli się o tym okoliczni rolnicy, zaczęli interesować się przetargiem, ponieważ byli przekonani, że agencja kombinat rozparceluje. Ale od ówczesnego dyrektora oddziału agencji, nieżyjącego już Brunona Sarnowskiego usłyszeli, że na sprzedaż wystawiona zostanie cała nieruchomość. – Nikogo z nas nie było stać na kupno kilku tysięcy hektarów. Udało nam się jedynie wywalczyć wyłączenie 500 hektarów - agencja je podzieliła i sprzedała rolnikom – mówi radny Sobociński.
Z rąk do rąk
- Kombinat Rolny Żuławy został sprzedany Bankowi Gospodarki Żywnościowej – informuje Jerzy Romanowski, dyrektor OT Agencji Nieruchomości Rolnych w Gdańsku, która wtedy była Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa (gwoli ścisłości: Bartosz Urbaniak, dyrektor zarządzający ds. Agrobiznesu BGŻ utrzymuje: - Bank BGŻ nie kupował ziemi od Agencji Nieruchomości Rolnych).
Bank już po miesiącu ogłosił, że zamierza sprzedać nieruchomość. Kiedy rolnicy zaczęli składać oferty, bank poinformował ich, że prowadzi negocjacje z prywatną firmą, bo chce sprzedać kombinat w całości. - Jesienią 1996 roku KR Żuławy kupiła spółka Fenix-Metal Andrzeja Kasprowiaka – wspomina Andrzej Sobociński.
Zapłaciła za nieruchomość prawdopodobnie 40 mln zł, płatność była rozłożona na wiele lat. Później kombinat przeszedł w ręce innej spółki Kasprowiaka – Agro-Pool-Primy.
- Następnie wydzielone z gospodarstwa 3,4 tysiąca hektarów Kasprowiak sprzedał jednej ze spółek Ryszarda Krauzego – mówi radny Sobociński. – Część udziałów tej spółki wykupił Rabo Bank i tak stał się właścicielem połowy dawnego KR Żuławy. Gospodarstwa przekazał swojej spółce-córce Rabo Farm. Spółka kupiła też Przedsiębiorstwo Rolne Bielnik pod Elblągiem – 800 hektarów. Oceniam, że ma na Żuławach nie mniej niż 7 tysięcy hektarów.
Chcą sobie poprawić
- A gdzie byli rolnicy na początku lat 90., kiedy instytucje finansowe przejmowały grunty rolne? – pyta Leszek Świętochowski, prezes Agencji Nieruchomości Rolnych. – Wtedy ziemię można było kupić za grosze, ale nie było chętnych. Do 2003 roku nie działał rynek nabywcy, więc ziemię mogły kupować wszystkie polskie podmioty.
Adam Tański, pierwszy prezes AWRSP (dzisiaj ANR) twierdzi, że: - przed 2003 rokiem, czyli przed wejściem w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, agencja sprzedawała ziemię rolną nie tylko polskim firmom, także obcokrajowcom. Były to bardzo rzadkie przypadki, ale były. Dotyczyły kilku tysięcy hektarów. Wtedy jednak większym powodzeniem wśród podmiotów z udziałem kapitału zagranicznego cieszyła się dzierżawa – agencja wydzierżawiła obcokrajowcom 100–130 tysięcy hektarów. Ponieważ jednak gruntów w zasobie było 2,4 miliona hektarów, więc dzierżawy zagraniczne też były marginesem.
- Dopiero ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadziła limity – przypomina prezes Świętochowski. - A teraz rolnikom trudno się przyznać, że rośnie siła nabywcza ich gospodarstw, więc chcą sobie poprawić warunki i dochody. To jest naturalne dążenie każdego przedsiębiorcy – zwiększanie skali produkcji. Niestety, coraz trudniej kupić ziemię.
Pieniądze zagranicznych funduszy emerytalnych
Udaje się to jednak spółce Rabo Farm, która jest częścią holenderskiej Grupy Rabobank, założonego 100 lat temu przez rolników największego na świecie banku specjalizującego się w obsłudze sektora rolno-spożywczego. Na swojej stronie internetowej informuje ona, że od powstania w 2009 r. kupuje i inwestuje w przedsiębiorstwa rolne w Europie Wschodniej, głównie w Polsce i w Rumunii, ale nie wyklucza poszerzenia aktywności poza Europę. Skąd pieniądze na takie zakupy? Z holenderskich i amerykańskich funduszy emerytalnych. Spółka nabywa ziemię od firm i rolników, poprawia jakość gruntów, inwestuje w melioracje, deszczownie, oczyszcza rowy, utylizuje azbest i podziemne zbiorniki olejowe, podnosząc atrakcyjność zakupionych nieruchomości, a następnie wydzierżawia ziemię „najemcom z tego samego kraju” – zapewnia Rabo Farm.
- Tak napisali? – nie może uwierzyć radny Sobociński, który nie zna żadnego Polaka - dzierżawcy nieruchomości Rabo Farm. – Chyba, że chodzi o moich sąsiadów o polsko brzmiących imionach Rasmus, Niels, Lars, Sven, Ulrich?
Andrzej Sobociński zapewnia, że gdyby rzeczywiście Rabo Farm wydzierżawiał ziemię polskim rolnikom, nie byłoby problemu: – Nie protestowalibyśmy, nie jeździlibyśmy w tej sprawie do ministra rolnictwa, nie zgłaszalibyśmy naszych zastrzeżeń politykom. Ale Rabo Farm nie chce wydzierżawić nam gruntów. Dzierżawią je Holendrzy, Duńczycy, Anglicy. Czy polski rolnik mógłby dzierżawić setki hektarów w Holandii lub w Danii od polskiego banku? Nie! To dlaczego w Polsce cudzoziemcy dzierżawią ziemię, która jest własnością holenderskiego banku?
Gospodarze z woj. pomorskiego, żeby skutecznie walczyć o możliwość wydzierżawienia ziemi chcieli nawet założyć Związek Zawodowy Rolników Żuławskich. Ponieważ jednak miał obejmować tylko pięć powiatów, nie został zarejestrowany, bo musi działać w połowie województw. - A przecież na Żuławach rolnictwo jest specyficzne. Tu już nie ma państwowej ziemi do rozdysponowania, dlatego chcemy dzierżawić grunty od Rabo Farm. Tym bardziej, że cena dzierżawy za hektar jest przystępna – 1350 złotych rocznie.
- Dzierżawa to obecnie jedyna możliwość pozyskania gruntów przez rolników – potwierdza Danuta Hojarska, była posłanka Samoobrony. – Nie ma szans, żebyśmy odzyskali ziemię sprzedaną zagranicznym firmom.
Dzierżawa zwrotna? Co to takiego?
Ile hektarów udało się kupić spółce Rabo Farm? - Kilkadziesiąt tysięcy w Polsce i w Rumunii – Marcin Wielgosz, menadżer tej instytucji nie chce zdradzać wielkości areału, ani w jakich województwach spółka kupiła ziemię, ale zapewnia: – Większość naszych transakcji to transakcje sprzedaży i dzierżawy zwrotnej, które pozwalają rolnikom na wykorzystanie posiadanych aktywów do zwiększenia skali działalności albo transakcje nabycia gospodarstw od inwestorów, którzy rezygnują z działalności w sektorze rolnym.
- Dzierżawa zwrotna? Nie słyszałem – odpowiada na nasze pytanie, jak to działa mecenas Michał Gilewicz, specjalizujący się w problemach wsi i rolników.
- A co to takiego? – dziwi się mecenas Agnieszka Baudet z kancelarii prawnej w Mrągowie, także prowadząca przed sądami sprawy gospodarzy.
Okazuje się, że taki mechanizm finansowania istnieje i przez instytucje finansowe nazywany jest „innym od klasycznych kredytów sposobem finansowania inwestycji”. Polega na podpisaniu umowy sprzedaży (w tym przypadku gospodarstwa rolnego) po cenie wynoszącej 50-75 proc. rynkowej wartości nieruchomości jednocześnie z umową dzierżawy gospodarstwa na określony czas, na ogół 10 lat. Obie strony określają też wtedy cenę, po której dzierżawca może odkupić nieruchomość po wygaśnięciu umowy dzierżawy zwrotnej, żeby ponownie stać się jej właścicielem.
- Sprzedaż i dzierżawa zwrotna oznacza transakcję, w której po zakupie udziałów w spółce rolniczej od jej właściciela podpisujemy z nim jednocześnie wieloletnią umowę dzierżawy na grunty będące w posiadaniu spółki, a on kontynuuje na nich swoją działalność rolniczą – odpowiada Marcin Wielgosz na pytanie, jak Rabo Farm omija zakaz sprzedaży ziemi obcokrajowcom. Oznacza to, że aby podpisać umowę dzierżawy zwrotnej rolnik wcześniej musi założyć spółkę.
Mamy jeździć pod Bezledy?
- W całej Europie współpracujemy obecnie ze 163 dzierżawcami, spośród których tylko 12 nie pochodzi z danego kraju. Preferujemy współpracę z lokalnymi rolnikami, bo dobrze znają lokalne uwarunkowania – zdradza Marcin Wielgosz.
Inne zdanie na ten temat mają gospodarze z Żuław. 90 rolników – sąsiadów gruntów Rabo Farm, spotkało się z przedstawicielami spółki, ponieważ chcieli się dowiedzieć, jakie mają szanse na dzierżawę. – Myślę, że nas oszukali mówiąc, że kiedy w 2015 roku skończą się umowy dzierżawy z obcokrajowcami, będziemy mogli wydzierżawić tę ziemię. Niedawno wycofał się jeden z zagranicznych dzierżawców i na jego miejsce wszedł kolejny obcokrajowiec – mówi radny Sobociński.
Jak więc Rabo Farm wybiera dzierżawców swojej ziemi?
- To zależy od sytuacji – odpowiada Marcin Wielgosz. – W przypadku transakcji nabycia ziemi i dzierżawy zwrotnej, dotychczasowy właściciel gruntów staje się ich dzierżawcą. Jeśli rolnik chce zrezygnować z prowadzenia gospodarstwa, szukamy nowych dzierżawców. Często zdarza się, że to sprzedający lub pośrednik proponuje dzierżawcę. Najpierw jednak staramy się nawiązać relacje z sąsiadującymi gospodarstwami, proponując ich właścicielom dzierżawę.
- Relacje z sąsiadującymi gospodarstwami? – nie mogą się nadziwić rolnicy z Żuław. – Kiedy zaczęliśmy drążyć, bo chcieliśmy się dowiedzieć, ile ziemi Rabo Farm przejął przed 2016 rokiem, w okresie, gdy obowiązują zezwolenia na zakup gruntów przez obcokrajowców, żeby nas uciszyć spółka zaproponowała nam dzierżawę ziemi w województwie warmińsko-mazurskim! Pod Bezledy mieliśmy jeździć!
- Mamy świadomość, że proces wyboru dzierżawcy wymaga jeszcze dopracowania – przyznaje przedstawiciel Rabo Farm.
Wspieranie przez wykupywanie
Minister rolnictwa Stanisław Kalemba na każdym spotkaniu z gospodarzami straszy rokiem 2016, kiedy uwolniony zostanie rynek ziemi i udaje, że doprowadził do nowelizacji ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, żeby jak najwięcej państwowych gruntów mogli kupić polscy rolnicy. Żeby powiększyli swoje gospodarstwa i nie musieli za dwa lata konkurować z zagranicznymi potencjalnymi nabywcami ziemi. Czy minister nie zdaje sobie sprawy, że zagraniczne fundusze kapitałowe od lat wykupują grunty nie tylko od przedsiębiorców, także od rolników indywidualnych? I nie odpuszczą.
– Nasza strategia zakłada kontynuację inwestycji w gospodarstwa i ziemię rolną tak długo, jak długo będziemy dostrzegać potencjał rolnictwa niewykorzystany ze względu na niedobory kapitału – potwierdza Marcin Wielgosz. – Nasza rola kończy się, kiedy kraj, region czy gospodarstwo osiągną wystarczająco wysoki poziom kultury rolnej. W Holandii nie dostrzegamy już miejsca w rolnictwie na naszą wartość dodaną, gospodarstwa osiągnęły tam optymalny poziom i pozostałoby nam już tylko konkurowanie o ziemię bezpośrednio z rolnikami – a jest to odwrotność tego, na czym nam zależy.
Przedstawiciel Rabo Farm tłumaczy działania spółki w Polsce tym, że „ma ona nadzieję przyczynić się do rozwoju gospodarstw rolnych”, „chce wspomóc młodych rolników, którzy przejmują gospodarstwa od rodziców”, a poza tym „zbyt duże finansowanie się kredytami nie jest dobrym rozwiązaniem, ponieważ naraża rolników i ich gospodarstwa na dodatkowe ryzyko”. – Jesteśmy zdecydowani wspierać rozwój polskiego rolnictwa – deklaruje Marcin Wielgosz.
