Mikroinstalacja OZE na budynku wspólnoty mieszkaniowej
Z wnioskiem o dofinansowanie inwestycji energetycznych, zgodnie z zasadami przyznawania pomocy publicznej w ramach POIiŚ, wystąpić może zarówno właściciel lokalu, jak i wspólnota mieszkaniowa. Montaż mikroinstalacji OZE możliwy jest w różnych miejscach – należących wyłącznie do właściciela lokalu (balkon, taras), a także stanowiących część wspólną nieruchomości (dach, grunt, elewacja budynku).
Ustawa o własności lokali (art. 3 ust. 2) mówi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zatem, nieruchomością wspólną w praktyce są fundamenty budynku wraz ze ścianami zewnętrznymi, dach, strych, korytarze, pomieszczenia gospodarcze, ciągi i instalacje budynku. Nie jest wykluczone, że za część wspólną uznawany będzie taras lub ogród przeznaczony do wspólnego użytku przez właścicieli mieszkań.
Do części wspólnych nieruchomości przysługują prawa, czyli udział we współwłasności w części ułamkowej, wszystkim właścicielom lokali. Bywa jednak, że ustalenie zakresu nieruchomości wspólnej w konkretnym stanie faktycznym sprawia problemy. Bezspornym jest, iż grunt, na którym posadowiony jest budynek, zalicza się do części wspólnej. Tak jest niezależnie od tego, czy jest on we władaniu na prawie własności czy użytkowania wieczystego.
Prawo spółdzielni mieszkaniowej do zysków z produkcji energii odnawialnej
Jako potencjalną lokalizację dla mikroinstalacji OZE można wskazać taras lub balkon. Balkon, w zależności od położenia w budynku i funkcji określonej w koncepcji architektonicznej, może stanowić zarówno część wspólną, jak i składową lokalu, do którego przylega. Warto sprawdzić to w akcie notarialnym sprzedaży mieszkania lub ustanowienia jego odrębnej własności. Powinien w nim być wskazany tytuł prawny do balkonu.
Sąd Najwyższy w wyroku z 3 października 2002 r. (III RN 153/01) przesądził, że balkony, które mają połączenie (wyjście) tylko z jednym lokalem i możliwość korzystania z niego ograniczona jest wyłącznie do osób zajmujących ten lokal, będące przedmiotem odrębnej własności i służące do wyłącznego użytku właściciela, stanowią część składową lokalu. Natomiast część wspólną nieruchomości balkon stanowi, gdy jest ogólnodostępny i mogą z niego korzystać wszyscy właściciele budynku poprzez wejście np. z klatki schodowej lub podwórka.
Przygotowania do montażu mikroinstalacji OZE należy zacząć od lektury statutu i regulaminów wspólnoty. Jednak nie wszystkie wspólnoty posiadają takie dokumenty (w przeciwieństwie do spółdzielni mieszkaniowej nie są one obowiązkowe). Wówczas zastosowanie będzie miała przede wszystkim ustawa o własności lokali.
Wyrażenie zgody na montaż niedużej instalacji, która nie będzie wiązała się ze zmianą przeznaczenia części wspólnej, będzie leżało w gestii zarządu wspólnoty. Podobnie jak w przypadku lokalu położonego w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową, należy złożyć stosowne pismo do zarządu wspólnoty. Do niego dołączyć trzeba projekt mikroinstalacji, jej schemat z opisem, kosztorys, informację o planowanym miejscu montażu, przeznaczeniu oraz ewentualnych przebudowach istniejących w budynku sieci. Należy pamiętać, że już na tym etapie wiele zależy od osoby składającej takie pismo. Im dokładniejszy będzie projekt oraz pozostałe dokumenty, tym mniej formalności i dodatkowych pytań ze strony zarządu.
Podobnie jak spółdzielnie mieszkaniowe, również wspólnoty niejednokrotnie wynajmują powierzchnię dachu właścicielom lokali w danym budynku. Plusem mniejszych niż spółdzielnie wspólnot jest szybszy proces decyzyjny.
Zarząd, rozpoznając wniosek, zobowiązany jest działać przede wszystkim na korzyść wspólnoty, którą reprezentuje. Bada również, czy instalacja nie narusza, bądź nie ogranicza innym właścicielom możliwość korzystania z części wspólnych. Zarząd może odmówić nam zgody na taką mikroinstalację na przykład, gdy mogłaby uszkodzić poszycie dachu lub ograniczałaby korzystanie z części wspólnych budynku. Każdy wniosek rozpatrywany jest jednak indywidualnie.
Jeśli decyzja zarządu wspólnoty będzie odmowna, właściciel będzie miał jeszcze jedną możliwość uzyskania pozwolenia na zamontowanie mikroinstalacji. Może przygotować i przedłożyć na zebraniu właścicieli budynku projekt uchwały o wyrażeniu zgody na inwestycję. Projekt zostanie poddany pod głosowanie. Jest ono zwoływane co najmniej raz w roku przez zarząd wspólnoty. Co ważne, projekt może zostać złożony nawet przez jednego właściciela.
Mikroinstalacja OZE na budynku wielorodzinnym - krok po kroku
W treści projektu uchwały należy zawrzeć postanowienia dotyczące zgody właścicieli na montaż mikroinstalacji oraz zobowiązania zarządu do podjęcia uchwały określającej szczegółowe zasady i sposób udostępnienia właścicielom części wspólnych (dachów, tarasów, gruntów). Przykładowym zapisem takiej uchwały może być: „Zgromadzenie właścicieli lokali wspólnoty mieszkaniowej XY położonej przy ul. A nr 1 w Z wyraża zgodę na instalację ogniw fotowoltaicznych na części wspólnej nieruchomości przy ul A nr 1, tj. dachu budynku. Zgromadzenie właścicieli lokali zobowiązuje zarząd wspólnoty do określenia warunków i zasad udostępniania części wspólnych nieruchomości przy ul. A nr 1 na potrzeby instalacji paneli fotowoltaicznych właścicielom lokali”. Oczywiście, jest to jedynie fragment uchwały, której celem byłoby wprowadzenie zasad instalacji OZE we wspólnocie mieszkaniowej. Projekt taki może również określać czas, w którym zarząd ma podjąć stosowną uchwałę oraz zasady udostępnienia właścicielowi lokalu części wspólnych budynku, np. najem lub bezpłatne użytkowanie.
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. We wspólnocie uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jeżeli przedłożony projekt uchwały nie został przyjęty w brzmieniu zaproponowanym przez właściciela, a w toku zebrania został zmieniony, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo powinno zostać wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w ciągu sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały (zarząd jest zobowiązany zawiadomić o niej jedynie, gdy nie została podjęta na zebraniu właścicieli wspólnoty, a w drodze zbierania głosów – pisemnie, poza zgromadzeniem).
W następnym artykule o wspólnocie mieszkaniowej jako inwestorze
